新房的物业费一般从 实际交付后开始计算。具体来说，有以下几种情况：
业主实际收房次月 ：通常情况下，物业费从开发商交房后便由业主交纳，且无论业主是否入住，从交房次月开始就需要交纳物业费。开发商通知的交房日：
如果业主因为某些原因未能按时交房，则从交房通知单上的时间开始计算物业服务费。若因开发商原因延迟交房，则从正式交房的时间开始计算物业费，期间发生的物业费由开发商承担。
业主领取钥匙次日：
业主在办理交房手续并领取钥匙的次日，通常开始计算物业费。对于开发商销售的尾房、因开发商原因延迟交房的房屋、需要维修而暂缓交房的房屋、处于法院审理中等待审判结果的房屋等特殊情况，如果在业主领取钥匙之前，则物业费由开发商承担。业主领取钥匙后，次月开始由业主交纳物业费。
开发商交房日：
新房在交房之后就应该开始缴纳物业费，即便业主尚未装修入住，但并不影响物业管理公司对房屋提供物业服务，作为受益人的业主应当支付相应的费用。
综上所述，新房物业费的开始计算时间主要取决于购房合同中约定的交房时间以及房屋的实际交付情况。在房屋实际交付给业主后，业主便需要按照物业服务合同的约定开始交纳物业费。
建议
业主在接收房屋时，应仔细查看购房合同和物业服务合同，了解物业费的缴纳时间和方式，确保按时缴纳物业费，避免产生不必要的纠纷。
若因特殊情况延迟交房，应及时与开发商或物业公司沟通，明确物业费的计算方式和时间。
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