购买农民房时，需要注意以下几点：
产权风险
确认房屋产权归属是否明确，有无产权纠纷。可以通过查看房屋产权证书、向当地村委会及村民打听等方式来确认。
政策风险
尽管购买行为不受法律支持，但不同地区可能有一些特殊政策或试点方案。需要深入了解当地农村宅基地和房屋买卖的政策动态，看是否存在特殊情况允许此类交易。
拆迁风险
若购买的农村房屋涉及拆迁，由于购买合同可能不合法，购房者很难保障自己的权益，极有可能拿不到拆迁补偿款。
合同风险
即使签订了购买合同，合同也可能被认定无效。在合同中要详细注明各种情况的处理方式，包括但不限于房屋的交付时间、质量问题、后续可能出现的纠纷解决方式等。不过即使合同内容完备，也不能改变购买行为本身违法的性质。
集体同意
房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。如系共有房屋，必须征得其他共有人同意。
提交材料
应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。
产权瑕疵
应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵，如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。
合同审批和过户
应订立书面买卖合同，并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批，并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续；还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。
翻建规定
如果打算在购买农村房屋以后进行翻建，则只能在原建筑宅基地占地面积范围内翻建，不能扩建到附近耕地面积范围。如果扩建需要占用耕地、田地面积，则需经过相关部门审批。
土地性质和产权问题
明确土地性质，农村集体盖房所使用的土地一般是集体土地。如果是宅基地上建造的房屋，根据相关法律法规，宅基地使用权是基于农村集体经济组织成员身份而取得的。非本集体经济组织成员购买宅基地房屋，可能会面临产权无法得到法律有效保障的风险。
建房手续是否完备
确认房屋建设是否有乡村建设规划许可证、建筑工程施工许可证，并且房屋是否经过了质量验收。
房屋销售合法性
确保房屋销售合法性，避免因违反相关法律法规而导致的交易无效。
综上所述，购买农民房时，应仔细了解相关法律法规和政策，确保交易的合法性和安全性，避免因产权、政策、合同等问题导致不必要的损失。
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